Meerjaren Investeringsprogramma

‘Just in time investeren’

Het MIP laat zien hoe een krachtige analyse bijdraagt aan innovatie en efficiëntie binnen de ketensamenwerking. De Variabele ontwikkelde deze tool in samenwerking met woningcorporatie Oosterpoort en KlokGroep, partners van het KetenIntegratieCentrum (KIC). Na de bewuste keuze om voorrang te geven aan duurzaamheid en nu daarop goed gescoord wordt, bleek er een grote behoefte aan een omvattender analyse. Voormalig KIC-coördinator Judy Hendriks legt uit: “Hierbij speelt het moment van investeren een grote rol. Om je rendement op investeringen te verbeteren, is het belangrijk om op een natuurlijk onderhoudsmoment in te grijpen met daarbij respect voor de levensduur van de gebruikte materialen. Waarom zou je dakpannen vervangen als deze nog twintig jaar mee kunnen? Daarom ontwikkelden we met de kennis van alle ketenpartners het MIP voor het vastgoed van Oosterpoort. Hiermee nemen we gefundeerde beslissingen ten aanzien van toekomstige investeringen. Op het juiste moment, bij het juiste complex.”

Helder inzicht

Het Meerjaren Investeringsprogramma draait op de applicatie Power BI van Microsoft. Geestelijke vaders zijn Ludwig Smits, proceseigenaar innovatie bij De Variabele en programmeur Jeroen Neele. “Innovaties komen vaak door pijn of ongemak. Processen op het gebied van verduurzaming liepen traag en dus zochten wij naar oplossingen om deze te verbeteren” vertelt Ludwig. “Daar is betrouwbare informatie voor nodig die bij onze ketensamenwerkingspartner Oosterpoort aanwezig is in hun bestaande systemen.”
Power BI-specialist Jeroen Neele werd ingeschakeld om deze data om te zetten naar informatie en visualisatie. “Het stelt ons in staat om te zien welke complexen het slechtst scoren en waar de meeste kansen liggen. Daarnaast zien wij direct wat de corporatie van ons nodig heeft en wat zij al in huis hebben”, gaat Ludwig verder. “Die verhoogde efficiëntie stelt ons in staat om onze diensten in service en onderhoud tegen een lagere prijs aan te bieden.”

Prestatievelden aan de basis

Om inzicht te krijgen in de prestaties van de 350 woningcomplexen (5000 woningen) van Oosterpoort maakt het MIP lange-termijnanalyses op basis van zes prestatievelden: financiële continuïteit, betaalbaarheid huur, betaalbaarheid energie, beschikbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit. Deze zorgen voor de aansluiting met de Aedes-benchmark en geven inzicht in de ontwikkeling die complexen naar verwachting zullen doormaken bij een bepaald investerings- en onderhoudsprogramma.

“Het Meerjaren Investeringsprogramma is meer dan een verzameling van gegevens bij elkaar”, vertelt Ralf Peeters, voormalig strategisch vastgoedadviseur bij Oosterpoort. “Belangrijk is de goede koppeling met het basissysteem van Oosterpoort waar onze gegevens centraal staan opgeslagen. Het MIP gebruiken wij vooral op strategisch en tactisch niveau. We maken daarvoor afwegingen met het oog op energielabel en onderhoudsstatus op basis van NEN-scores, de objectieve norm voor de conditiemeting van gebouwen en infrastructuur. Je wilt echter meer factoren bekijken, zoals de betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woning. Daarnaast wil je als corporatie ook de financiële continuïteit waarborgen, zodat je ook op de lange termijn de juiste dienstverlening kunt bieden. Dit komt nu samen in het MIP. Natuurlijk geeft het MIP ook meteen een goed aanknopingspunt om het gesprek over een complex aan te gaan met de collega’s.”

Hulpmiddel asset-management

Het MIP is een belangrijk afwegingskader voor Ralf en zijn collega’s bij Oosterpoort. “Het stelt ons in staat om te kijken welke complexen als eerste aan de beurt zijn voor de volgende investering. Ook laat het direct zien welke complexen onvoldoende scoren op onze doelstellingen. Door diverse scenario’s te schetsen voorspellen we met prognoses op hoofdlijnen welke effecten de investeringen hebben op de prestaties van onze complexen. Dit structureert ons strategisch proces, waardoor wij sneller reageren op wat er in onze objecten én om ons heen gebeurt.”

Tot slot licht Ludwig toe dat ook andere corporaties hiermee geholpen zijn. “Met deze tool bespaar je niet alleen administratieve uren en daarmee flinke kosten, je laat ook aan externe partijen zien dat je jouw assetmanagement goed op orde hebt. Het geeft je daarmee een sterkere positie als je bijvoorbeeld met de gemeente aan tafel zit.”