Smile Renoveren

Achtergrond

Voor de Stroomversnelling tekenden vier bouwers en zes woningcorporaties in juni 2013 een overeenkomst voor de aanpak van 11.000 woningen. Dit initiatief moest resulteren in de renovatie van 111.000 woningen. Voor de huurders betekende dit geen extra woonlasten door een combinatie van drie ideeën:

1. huurders betalen hun energiekosten aan hun corporatie.
2. corporaties investeren dat geld in renovatie.
3. bouwers leveren duurzaam gerenoveerde woningen zonder energiekosten.

Bij een geschatte investering van € 60.000 per woning betekent dit een totale investering van een 6,6 miljard euro. Dat is bijna gelijk aan het huidige totale investeringsvolume in vastgoed door de woningcorporaties (bron: ABF). Corporaties verwachten de komende jaren ongeveer € 250 a € 300 miljoen per jaar uit te geven aan energiebesparende maatregelen. In 2012 en 2013 was dat € 100 resp. € 140 miljoen.

Uit deze cijfers blijkt dat de ambities uit De Stroomversnelling –hoezeer te prijzen- in de huidige markt te hoog gegrepen lijken.

Inzetten investeringsvolume

De woning zonder energierekening klinkt natuurlijk aantrekkelijk. De kosten om het energieverbruik zover terug te schroeven zijn echter fors. Het aantal huishoudens dat na zo’n renovatie geen energielasten meer heeft is daardoor relatief klein.

Het kan daarom gunstiger zijn om voor een eenvoudiger type renovatie te kiezen. Een renovatie die de woning niet helemaal energieneutraal maakt, maar het energieverbruik wel sterk vermindert. Met een kleinere investering kan bij eenzelfde investeringsbudget een grotere groep huishoudens worden bereikt. De totale besparing aan energielasten voor de bewoners kan daardoor hoger zijn.

De vraag die daar als vanzelf uit volgt is: waar ligt het optimum? De verhouding tussen de investering voor de verhuurder en de besparing aan woonlasten voor de bewoner is geen eenvoudige wiskundige formule. Het aantal variabelen is daarvoor eenvoudigweg te groot.

SMILE Renoveren© kan voor woningcorporaties als hulpmiddel dienen om de effecten van maximaal vier renovatietypen met elkaar te vergelijken. In opdracht van De Variabele heb ik een rekenmodel ontwikkeld dat de financiële gevolgen van de toepassing van energiemaatregelen voor verhuurder/investeerder en bewoner berekent. Dit rekenmodel is later omgezet in deze online applicatie.

SMILE Renoveren©

Het hart van het model is de uitgebreide database van De Variabele met de kosten van en effecten op het energieverbruik van een groot aantal energiebesparende maatregelen voor diverse woningtypen (zie afbeelding [1] Database SMILE-Renoveren). De maatregelen variëren van het na-isoleren van de begane grondvloer tot het volledig inpakken van de bestaande schil in combinatie met PV-panelen op het dak.

Gevolgen renovaties

SMILE Renoveren© berekent de gevolgen voor zowel de verhuurder / investeerder en de bewoner. Wat zijn de extra huurinkomsten voor de verhuurder ten opzichte van de financieringslasten voor de investering? Hoe ontwikkelen zich het energieverbruik en de woonlasten voor de bewoner?

De verschillen tussen de vier renovatietypen komen het best tot uiting in het principe overzicht (zie afbeelding [1] Principe SMILE-Renoveren). Bij een vast investeringsvolume (in dit voorbeeld € 1 miljoen) ziet u (met de klok mee):

1. Het maximaal aantal te renoveren woningen
2. De besparing van het gasverbruik
3. De stijging van de woonlasten
4. De stijging jaarlijkse huuropbrengsten

In dit voorbeeld met oplopende investeringskosten per renovatie komt renovatie type 3 als gunstigst naar voren. De woonlasten nemen het minst toe en de huurinkomsten voor de verhuurder stijgen het meest. Per gerenoveerde woning scoort de duurste variant (4, Nul-op-de-Meter) het best. Het aantal woningen dat bij het beschikbare investeringsvolume van de woningcorporatie kan worden aangepakt is echter gering.